Gradbeno dovoljenje – za kaj ga potrebujete in kako do njega?

Slovenija je pravna država, državljani smo zavezani k spoštovanju zakonodaje in predpisov ter tako skupaj poskrbimo, da živimo v varnem in urejenem okolju, kjer niso kršene naše pravice ter tudi sami ne kršimo pravic sodržavljanov. Zato je tudi področje gradnje urejeno z zakoni in predpisi, ki določajo kdo, kje in kako lahko gradi. Le kakšna bi bila podoba naše države, če bi vsak lahko gradili kjerkoli bi se nam zdelo in zgradili poljubno stavbo kar na črno. Prišlo bi do posegov v tujo lastnino, skrunjenja narave, gradnje nevarnih stavb in popolne arhitekturne oziroma urbanistične neurejenosti naselij in mest. V mnogih nerazvitih državah in v državah v razvoju lahko vidimo posledice kršenja ali celo neobstoja zakonodaje povezane z gradnjo objektov ter pomanjkanja nadzora, zato je  delež črne gradnje zelo velik.

V Gradbenem zakonu in spremljajočih aktih je definirana klasifikacija objektov na zahtevne, manj zahtevne, nezahtevne in enostavne in s tem pridemo tudi do opredelitve potrebnosti gradbenega dovoljenja. Logično je, da morajo vsi zahtevni objekti (gre za večje stavbe ter inženirske objekte) pridobiti gradbeno dovoljenje. Gradbeno dovoljenje pa moramo urediti tudi za manj zahtevne projekte:

• stanovanjsko hišo,
• večjo rekonstrukcijo stanovanjske hiše, pri kateri posegamo tudi v osnovno konstrukcijo hiše, v kar so vključene tudi dozidave in nadzidave.

Za ostale objekte, ki so razvrščeni med nezahtevne objekte, je gradbeno dovoljenje sicer obvezno, toda gre za poenostavljen postopek pridobitve gradbenega dovoljenja za katerega ne potrebujemo izdelanega projekta, investitor enostavno vlogo na predpisanem obrazcu brez težav uredi sami.

Nezahtevni objekti (nekaj primerov):

• majhne stavbe garaža, lopa, uta, nadstrešek, drvarnica, pokrita skladišča za lesna goriva, senčnica, letna kuhinja, savna, fitnes, zimski vrt, vetrolov,
• ograja,
• podporni zid.

Gradbenega dovoljenja ne potrebujemo za enostavne objekte. Enostavni objekti  (navajamo le nekaj primerov) so majhne stavbe, bazeni, ki imajo prostornino manjšo od 60 kubičnih metrov, pomožni javni objekti, nižje ograje, manjši podporni zidovi …To pomeni, da lahko vse manjše objekte, ki jih nameravamo zgraditi v okolici naše hiše zgradimo tudi brez gradbenega dovoljenja ob pogoju, da ne presegajo omejitev v skladu z veljavno zakonodajo. Seveda moramo biti tudi lastniki zemljišča, upoštevati predpise (npr. odmik objekta od meje parcele) ter prostorske akte.

Gradbeno dovoljenje za rušitev in odstranitev obstoječe stavbe ne bo več potrebno, kar bo še poenostavilo in pocenilo postopek.

NASVET

Kadar načrtujete določene posege v prostor, torej gradnjo raznih manjših stavb in ostalih malenkosti na vašem zemljišču, se vnaprej prepričajte, za katere posege je potrebno gradbeno dovoljenje. Na ta način si lahko zelo olajšate delo in pocenite izvedbo. Gradbeno dovoljenje za nadstrešek za avto morda ni potrebno, če njegova površina ne presega veljavnih omejitev. Včasih lahko svoje želje in načrte brez težav prilagodite zakonodaji in prihranite.

KAKO DO GRADBENEGA DOVOLJENJA?

Potem ko vemo kaj in kje bomo zgradili ter ugotovimo, da za to potrebujemo gradbeno dovoljenje, se lotimo zbiranja dokumentacije. Tu se bomo osredotočili na izdajo gradbenega dovoljenja za gradnjo manj zahtevnih objektov, kamor sodijo tudi družinske hiše. Prvi korak je gotovo iskanje arhitekta/projektanta, ki vam bo pripravil projekt za gradnjo hiše. Pred izdelavo arhitektu oz. projektantu prinesete naslednjo dokumentacijo:

• lokacijsko informacijo s kopijo kartografskega dela prostorskega akta, ki vam jo izda občina,
• geodetski posnetek in certifikat, ki ga priskrbite na geodetskem podjetju,
• in v primeru, da kot investitor še nimate vpisane lastninske pravice v Zemljiški knjigi, morate pridobiti tudi dokazilo o lastništvu.

S projektantom se lahko dogovorite, da vam uredi vsa potrebna soglasja in tako poskrbi tudi za vodilno mapo (ta vključuje pridobivanje projektnih pogojev, soglasij, urbanistični del itd.) Soglasja lahko priskrbite tudi sami, verjetno pa boste potrebovali več časa. Ko imate dokumentacijo pripravljeno, je nastopil čas za vlogo za izdajo gradbenega dovoljenja pri pristojnem upravnem organu. V primeru, da ne bo potrebnih dopolnitev vaše vloge, lahko pričakujete izdajo gradbenega dovoljenja v roku meseca in pol (povprečno). V Gradbenem zakonu si lahko podrobneje preberete vse pogoje za izdajo gradbenega dovoljenja.

Z izdajo gradbenega dovoljenja se tudi uradno prične gradnja vašega objekta. Začetek gradnje morate obvezno prijaviti (oziroma to stori izvajalec del) pristojnemu upravnemu organu.

Zelo pomemben del gradbene dokumentacije, ki sicer ni potreben za izdajo gradbenega dovoljenja, je tudi projekt za izvedbo del – PZI. En izvod tega dokumenta  mora biti vedno na voljo na gradbišču. PZI natančno definira izvedbo del in služi kot temeljno vodilo izvajalcu, da pravilno opravlja dela na stavbi. Je tudi osnova, na podlagi katere nadzornik preverja, ali izvajalec gradi skladno s projektom. S tem so izpolnjeni vsi pogoji za začetek zidanja hiše.

STROŠKI PRIDOBITVE GRADBENEGA DOVOLJENJA

V končni ceni gradbenega dovoljenja je zajeta vrsta stroškov, od dela arhitekta do raznih taks in nadomestil:

• upravne takse: lokacijska informacija, za katero vlogo vložite na občini, kjer se zemljišče nahaja, trenutno stane 35 €; upravno takso plačate za praktično vsako vlogo (taksa za vlogo za gradbeno dovoljenje, taksa za izdajo gradbenega dovoljenja …);
• nadomestila in prispevki: velika postavka je komunalni prispevek, ki vas bo v povprečju  stal vsaj par tisoč evrov, če pa gre za dražje občine in boljšo infrastrukturo na zemljišču pa računajte, da boste odšteli krepko prek 10.000 €. Za izračun komunalnega prispevka občine uporabljajo pravilnik.
• cena  projekta se giblje od nekaj tisoč evrov naprej, je pa odvisna od velikosti hiše, njene zasnove, razreda energijske učinkovitosti ter zahtevnosti investitorja. Cena lahko naraste tudi preko 20.000 €. Najmanj boste plačali za projekt, če se odločite za tipski projekt hiše, lahko pa prihranite denar, ki ste ga namenili za projekt in izberete Ytong hišo, kjer boste dobili projekt brezplačno.

Priprava  dokumentacije in postopki povezani z izdajo gradbenega dovoljenja niso enostavni, zato je gotovo najbolje, da za nasvete vprašate strokovnjaka ali pa jim preprosto prepustite celotno pripravo. Tako boste prihranili čas in denar, pa še stres vam ne bo načel zdravja.